將“溫州模式”從北京、杭州、長(zhǎng)沙這樣的直轄市、省會(huì)城市直接復(fù)制到偏安一隅的蘇北小城——邳州市（縣級(jí)市），趙智強(qiáng)表示，他是看到了新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的決心和力度，看到了城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的巨大潛力，“縣（縣級(jí)市）里的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)寬松，也能減少個(gè)人合作建房潛在的各種壓力。”
南京嘗試 合作建房8年未果
資金和拿地是最大難題，專家表示政府應(yīng)予以支持，有利于解決“夾心層”住房問題
不通過開發(fā)商買房，邳州個(gè)人合作建房的事情有了些眉目。其實(shí)早在2005年全國(guó)刮起第一波個(gè)人合作建房旋風(fēng)時(shí)，南京就有人嘗試過，但近8年來一直都沒能成功。揚(yáng)子晚報(bào)記者昨日也聯(lián)系到南京首位合作建房發(fā)起人邵角，他對(duì)邳州個(gè)人合作建房的進(jìn)展表示祝賀，同時(shí)對(duì)南京的推進(jìn)前景略顯悲觀。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，個(gè)人合作建房是保障房制度的重要補(bǔ)充渠道，政府應(yīng)該早日建立相應(yīng)法規(guī)予以支持。
8年前南京就有人發(fā)起，因集資難未能成功
2005年，在全國(guó)各地都在嘗試“個(gè)人合作建房”這種模式時(shí)，從事IT培訓(xùn)工作的南京市民邵角也發(fā)起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足夠的人，并通過合作社的形式集資、找開發(fā)商建設(shè)。不過在經(jīng)過各種努力后，到目前為止這項(xiàng)事業(yè)還是沒能成功。
“當(dāng)時(shí)很多地方都在討論這種模式，我們當(dāng)時(shí)也想了很多辦法，但因?yàn)橹虚g操作上的層層障礙，最終還是未能成功。”邵角在接受記者采訪時(shí)說道。他表示，主要的阻礙是資金募集和如何拿地的問題。以南京目前的地價(jià)水平，要成功運(yùn)作一個(gè)小型房產(chǎn)項(xiàng)目，沒有過億的資金恐怕很難，而這么一大筆資金的募集，在現(xiàn)有法規(guī)下還是比較難操作的。如果通過公司來募集，由于資金量大，需要參與的準(zhǔn)業(yè)主會(huì)比較多。而依據(jù)相關(guān)法律，有限責(zé)任公司的共同注冊(cè)股東只能有49名，需要涉及隱形股東的問題，這在法律上只能通過協(xié)議解決，容易讓參與人產(chǎn)生不信任感，難以做到操作的透明和公開。而50人以上股份制公司注冊(cè)資金要在1000萬(wàn)以上，并需要發(fā)改委批準(zhǔn)，更加困難。
“通過住房合作社的形式集資開發(fā)，這是我們當(dāng)時(shí)就做出的選擇。”邵角表示，這種方式可以通過成立協(xié)會(huì)吸納會(huì)員、繳納會(huì)費(fèi)來集資，更加容易操作�？墒菄L試起來卻發(fā)現(xiàn)，民間協(xié)會(huì)的成立，涉及的審批流程也相當(dāng)復(fù)雜。而且即便資金問題能夠解決，如何能拿到地塊也是問題。如果通過招拍掛形式跟開發(fā)房企競(jìng)價(jià)，個(gè)人合作建房的人們顯然過于勢(shì)單力薄，而且不易統(tǒng)一決策。他坦言，這事在七八年前做不成，現(xiàn)在隨著地價(jià)及建筑成本的大幅上漲，做起來就更加困難了。而邳州這類縣級(jí)市所需資金少，相關(guān)管理等級(jí)也不高，操作起來可能容易很多。
住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成
說到住房合作社，其實(shí)這并非什么新詞語(yǔ)。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華介紹道，早在1998年-2003年期間，我國(guó)北京、上海、煙臺(tái)和南京等許多城市都有這樣的組織。當(dāng)時(shí)南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個(gè)年代的房產(chǎn)項(xiàng)目都是該組織運(yùn)作建成的。
不過在2003年以后，由于國(guó)家對(duì)待保障房制度的變化，這類組織有些轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)企業(yè)，有些則轉(zhuǎn)變成壟斷企事業(yè)單位變相搞福利房的工具，因此這類形式后來就被取消了。吳翔華表示，通過合作社的形式來建設(shè)住房，成本確實(shí)要低很多。自己出訂金拿地，并委托有實(shí)力卻又沒活干的中小開發(fā)企業(yè)來代建，以目前的房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本來說，如果除去銷售、融資及公關(guān)等方面的投入，以及房企對(duì)高額利潤(rùn)的追逐，成本降低2-3成是沒有問題的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物價(jià)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制規(guī)定在3%以內(nèi)，因此通過個(gè)人集資的合作社形式建房，管理費(fèi)用控制在3%-5%是完全可行的。