自今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升，近一個(gè)月以來(lái)銷售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并不容樂(lè)觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)60%。截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)難以長(zhǎng)久維持，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。
反差 樓市淡季不淡成交紅火
各種現(xiàn)象表明，本應(yīng)房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過(guò)150%，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)306.42%。
成交量的上漲，也促使開(kāi)發(fā)商們的提價(jià)熱情再次蠢蠢欲動(dòng)。日前，統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)城市樓價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市21個(gè)，上漲城市25個(gè)。值得注意的是，這是此輪調(diào)控周期9個(gè)月以來(lái)上漲城市數(shù)量首次超過(guò)下降城市數(shù)量。此外，環(huán)比上漲城市數(shù)量的急劇攀升至25個(gè)，也超過(guò)前5月上漲城市數(shù)量之和。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，成交量上漲，接連兩次的降息，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局勢(shì)稍有緩解，再加上地方政府放松房地產(chǎn)調(diào)控意愿明顯，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售方式，借勢(shì)提價(jià)。
的確，成交量的上升，貨幣政策相對(duì)放寬，改變了房企觀望的局面。拿土地拍賣市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，近期，土地拍賣市場(chǎng)就出現(xiàn)有冷到熱的逆轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍數(shù)高達(dá)163宗，其中住宅用地流拍最為明顯。但是，6月份開(kāi)始，一些城市土地交易開(kāi)始活躍，不少地方又出現(xiàn)土地高溢價(jià)現(xiàn)象，包括北京、上海、廣州、深圳等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)推出586塊，僅半月就環(huán)比5月多出239塊，達(dá)年內(nèi)最高峰。
“拿地速度加快，高溢價(jià)地頻繁出現(xiàn)，也說(shuō)明房企運(yùn)營(yíng)策略開(kāi)始轉(zhuǎn)向。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組成員鄒琳華表示，上半年，不少房企從之前的“以價(jià)換量”轉(zhuǎn)變?yōu)樵囂叫缘靥岣咪N售價(jià)格。從數(shù)據(jù)上看，現(xiàn)階段售價(jià)較年前低點(diǎn)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)每月調(diào)高2%至5%。但是，由于庫(kù)存量大、資金緊張，加之未來(lái)形勢(shì)尚未完全明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)目前價(jià)格上調(diào)具有漸進(jìn)性、試探性和觀望性，多采取每月調(diào)高一定比例，并不斷觀望市場(chǎng)反應(yīng)的策略，避免因房?jī)r(jià)較周邊樓盤(pán)過(guò)高而陷入滯銷僵局。
堪憂 房企經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀
在成交量回升的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)版塊股票一路飄紅。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)已經(jīng)累計(jì)上行了15.78%，在23個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中漲幅僅次于食品飲料(16.73%)，大幅領(lǐng)先上證綜指(-2.88%)的同期漲幅。148只房地產(chǎn)類股票中，有116只出現(xiàn)上漲，保利地產(chǎn)(微博)(11.15,0.00,0.00%)累計(jì)上漲了35.78%，招商地產(chǎn)(微博)(23.00,0.00,0.00%)累計(jì)上漲了28.85%，萬(wàn)科A(9.10,0.00,0.00%)累計(jì)上行了23.58%，金地集團(tuán)(5.87,0.00,0.00%)則累計(jì)上漲了19.81%。
與此同時(shí)，剛剛披露完的基金的二季報(bào)也顯示，房地產(chǎn)股票成為了眾多基金經(jīng)理所追逐的對(duì)象，2012年二季度保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)的多只房地產(chǎn)類股票均受到了基金經(jīng)理的青睞，基金對(duì)保利地產(chǎn)整體增持4.4億股，對(duì)金地集團(tuán)增持3.0億股，萬(wàn)科A、華僑城A(6.13,0.00,0.00%)等也均獲得了大量的增持。
雖然房企在資本市場(chǎng)被眾買(mǎi)家看好，但是，從目前已經(jīng)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況卻不容樂(lè)觀。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)60%。更令人擔(dān)憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)，互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的3成。
WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，僅有包括萊茵置業(yè)(4.05,0.00,0.00%)、臥龍地產(chǎn)(3.90,0.00,0.00%)和陸家嘴(11.62,0.00,0.00%)在內(nèi)的三家地產(chǎn)類上市公司公布了半年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，上述三家企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別下降了11.69%、28.61%和48.93%，其凈利潤(rùn)則分別下滑了23.71%、48.89%和53.80%。與此同時(shí)，共有包括華僑城A、電子城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.08,0.00,0.00%)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的4家地產(chǎn)企業(yè)公布了業(yè)績(jī)快報(bào)，除了華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)出現(xiàn)增長(zhǎng)之外，其余3家均預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)將出現(xiàn)不同幅度的下滑。
而從中報(bào)預(yù)告的情況來(lái)看，截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)下滑，有20家則預(yù)計(jì)將出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%。其中，嘉凱城預(yù)計(jì)今年上半年將虧損35000萬(wàn)元，同比下滑4901.41%。
一位具有國(guó)資背景的PE高管對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，雖然市場(chǎng)成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金仍然繃得很緊。
“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴(yán)重。”上述人士表示，作為招保萬(wàn)金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目一般都比較好，所以資金鏈狀況一直不錯(cuò)，反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
“之前分化都沒(méi)這么大，現(xiàn)在越來(lái)越大了。”上述人士坦言，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款越多會(huì)將其資金成本壓制越低，但是，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴(yán)控，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式，這也就產(chǎn)生了分化。從資金成本來(lái)說(shuō)，由于大型地產(chǎn)商底氣較足，多能將融資成本降到7%至8%。而小型地產(chǎn)商恰恰相反，他們要多承擔(dān)30%至40%，甚至高達(dá)50%的融資成本。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，銀行常規(guī)緊縮致資金獲得量有限的情況下，融資成本的上升是不可忽視的現(xiàn)實(shí)因素。
的確，地產(chǎn)商的資金壓力仍然未減。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生，而是通過(guò)行政高壓手段實(shí)現(xiàn)，因此基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性，我們應(yīng)警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險(xiǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，作為房企重點(diǎn)融資渠道的信托，目前就面臨較大的兌付壓力。由于信托多于2010年、2011年大幅增長(zhǎng)，因此其的兌付壓力2012年、2013年間長(zhǎng)期存在。根據(jù)中金公司預(yù)計(jì)，有10%至15%的信托項(xiàng)目可能在2012年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，2012年前5個(gè)月，已有包括中誠(chéng)、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤(pán)現(xiàn)象，涉及金額達(dá)53.51億元。
預(yù)計(jì) 房市難改下行趨勢(shì)
除了資金壓力，在庫(kù)存方面，標(biāo)桿房企庫(kù)存依然處于高位。截至6月底，標(biāo)桿房企49個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量，相對(duì)于2011年同期增加了約6成。
廣東省房協(xié)日前報(bào)告顯示，截至上半年期末，廣東省商品房屋待售面積3216.22萬(wàn)平方米，比一季度末增加110.80萬(wàn)平方米，其中住宅增加57.13萬(wàn)平方米，占總增量的51.6%，均創(chuàng)下近十年來(lái)新高。其中，待售時(shí)間達(dá)到1至3年的占比超過(guò)5成。
對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，現(xiàn)階段對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，高庫(kù)存的格局沒(méi)有改變，高負(fù)債的狀況雖然有所緩解但也沒(méi)有發(fā)生根本性改觀。因此，在政策繼續(xù)不放松的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)難以長(zhǎng)久維持。據(jù)媒體報(bào)道，未來(lái)房地產(chǎn)融資仍將嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，不排除后續(xù)出臺(tái)新規(guī)的可能。
“企業(yè)對(duì)現(xiàn)階段的回暖態(tài)勢(shì)切勿盲目樂(lè)觀，雖然開(kāi)發(fā)商利用多種渠道為自己造勢(shì)，輿論勢(shì)頭轉(zhuǎn)向，也出現(xiàn)了‘日光盤(pán)’、‘暴漲’等現(xiàn)象或字眼，但是，在高庫(kù)存、高負(fù)債仍未改觀的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。”
他建議，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)堅(jiān)持“以價(jià)換量”策略，盡快回籠資金，堅(jiān)持去庫(kù)存，降低自身資金風(fēng)險(xiǎn)。
前述PE高管也認(rèn)為，由于融資的高成本，在資金緊張的狀況下，房企沒(méi)有能力支撐漲價(jià)售賣，只能選擇“以價(jià)換量”快速回收資金。在此背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。
聶梅生指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于筑底階段，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)上下波動(dòng)。另外，如果國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)下一輪新政，不排除房企開(kāi)啟新一輪的降價(jià)。（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）