房地產(chǎn)板塊股票受“難”
歷年9月都是開(kāi)發(fā)商分享“金九”盛宴的日子，但今年眾多上市房企股價(jià)卻在綠城集團(tuán)“調(diào)查門”的影響下出現(xiàn)暴跌。據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，自9月22日媒體傳出涉及綠城的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇調(diào)查以來(lái)，A股市場(chǎng)有21只地產(chǎn)股跌幅超過(guò)10%，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開(kāi)股份、華僑城均在其列，萬(wàn)科跌幅也達(dá)8.89%。
在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股更是遭遇當(dāng)頭棒喝。自9月22日至今，綠城中國(guó)累計(jì)跌幅達(dá)27.61%，恒大地產(chǎn)累計(jì)跌幅達(dá)14.29%，雅居樂(lè)地產(chǎn)累計(jì)跌幅為12.1%，碧桂園累計(jì)跌幅也有11.2%。這僅僅只是資金撤離地產(chǎn)股的表現(xiàn)之一。事實(shí)上，一個(gè)月以來(lái)，各路資金均在暗中陸續(xù)拋售房地產(chǎn)股。
有私募界人士甚至將綠城集團(tuán)旗下房地產(chǎn)信托遭遇調(diào)查一事，稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“雷曼事件”，各路資金開(kāi)始看空房地產(chǎn)市場(chǎng)。就在地產(chǎn)股暴跌之際，全球最大私募股權(quán)公司黑石也首度撤資中國(guó)樓市。黑石集團(tuán)將其在上海的Channel1購(gòu)物中心95%的股權(quán)以14.6億元出售給新世界發(fā)展有限公司，交易將于11月完成。
就在綠城陷入“調(diào)查門”的同時(shí)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始露出苗頭。近日有信托業(yè)內(nèi)人士透露，近期京滬兩個(gè)郊區(qū)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，分別出現(xiàn)了還本付息墊資的情況。其中北京某項(xiàng)目由信托公司發(fā)行的結(jié)構(gòu)化信托計(jì)劃，第一期利息支付就出現(xiàn)問(wèn)題，最后由信托公司墊資；上海的一個(gè)信托項(xiàng)目需要清算兌付時(shí)，則通過(guò)一家資產(chǎn)管理公司融資，完成了兌付，并沒(méi)有召開(kāi)展期或延緩支付的持有人表決會(huì)議，避免了波及普通投資者。
涉及綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被調(diào)查一事，在房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)一石激起千層浪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)信托監(jiān)管將趨嚴(yán)，曾經(jīng)被房企視為“救命稻草”的信托融資渠道將收窄，房企可選擇的融資渠道大為減少。
有信托業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)信托業(yè)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果按照上半年的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模測(cè)算，一旦房地產(chǎn)信托發(fā)行陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。
房地產(chǎn)信托渠道受“傷”
對(duì)于綠城信托產(chǎn)品被調(diào)查一事，信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)綠城集團(tuán)的信托融資事件進(jìn)行調(diào)查，并不意味著監(jiān)管部門認(rèn)定綠城集團(tuán)有問(wèn)題，而僅僅是了解情況；另一方面，綠城集團(tuán)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率過(guò)高應(yīng)引起重視。綠城集團(tuán)是較早意識(shí)到信托資金價(jià)值的企業(yè)，信托公司主要幫其做杠桿、共進(jìn)退。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，信托公司面臨剛性兌付風(fēng)險(xiǎn)。
綠城“調(diào)查門”重創(chuàng)了整個(gè)房地產(chǎn)信托融資渠道。平安信托內(nèi)部人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，近期房地產(chǎn)信托發(fā)行監(jiān)管愈來(lái)愈嚴(yán)，單個(gè)項(xiàng)目的信托計(jì)劃已經(jīng)很難發(fā)行，目前發(fā)行的主要是包含多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)基金信托計(jì)劃。
另有深圳一家信托公司人士表示，現(xiàn)在信托公司開(kāi)始主推房地產(chǎn)基金信托計(jì)劃。這些新推的地產(chǎn)基金信托，表面上是成立基金投資于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，不是直接投向某個(gè)項(xiàng)目，但實(shí)際上跟房地產(chǎn)信托融資并無(wú)區(qū)別。不過(guò)，房地產(chǎn)基金信托意味著投資人將交納資金管理費(fèi)、個(gè)人所得稅，將導(dǎo)致房企的實(shí)際融資成本水漲船高。
“現(xiàn)在我們基本上不做房地產(chǎn)信托了，因?yàn)楸O(jiān)管部門要求一事一批，只有通過(guò)審批才能發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃，但審批的時(shí)間很長(zhǎng)。”上海某信托公司相關(guān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者。某城商行相關(guān)人士也表示，上海銀監(jiān)局已經(jīng)窗口指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的銀行停止推介、銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
信托產(chǎn)品投資者的情緒也受到明顯影響。據(jù)某第三方理財(cái)公司的客戶經(jīng)理介紹，以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息一發(fā)給客戶，很快就會(huì)被認(rèn)購(gòu)一空。現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度已有所下降。有些購(gòu)買了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶，由于擔(dān)心產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)月還會(huì)詢問(wèn)信托項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)和收益情況。