用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，從9月19日到9月25日一周內(nèi)發(fā)行的產(chǎn)品中，融資規(guī)模最大的仍然是房地產(chǎn)信托，發(fā)行的7款產(chǎn)品共募集資金14.72億元，占總發(fā)行規(guī)模的50.41%，11.14%的超高平均預(yù)期收益也成為推動(dòng)這周信托產(chǎn)品平均收益水平的主要?jiǎng)恿Α?/p>
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)信托收益率的不斷上升已經(jīng)表明房地產(chǎn)的信托融資渠道受阻。上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1670.1億元，收益率9.81%。而7月房地產(chǎn)信托收益率已經(jīng)上升到10.38%。上周房地產(chǎn)信托的平均收益率已達(dá)11.14%。
有信托業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)信托面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果按照上半年的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模測(cè)算，一旦房地產(chǎn)信托陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。更有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，今年9月房地產(chǎn)的銀行貸款和信托融資處于基本停滯局面，房企之前的融資應(yīng)該能應(yīng)付到年底。如果融資環(huán)境繼續(xù)從緊，最壞的情況將出現(xiàn)在明年初，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)全行業(yè)償付的問題。
開發(fā)商融資渠道受“堵”
房地產(chǎn)信托一度成為眾多房企的“救命稻草”，其監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格，使得房企即將面臨融資渠道全面受“堵”的困境。
今年以來，內(nèi)地房企境外股權(quán)融資已遭遇重挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示，上半年沒有一家房地產(chǎn)公司在香港上市，實(shí)屬罕見。
曾經(jīng)被視為“香餑餑”的境外發(fā)債融資之路也被堵上，7月國家外管局下發(fā)通知，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年，內(nèi)地地產(chǎn)商海外融資便超過千億，而2010年這一數(shù)字為60億。
廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，今年上半年房企已經(jīng)“債臺(tái)高筑”，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來的高點(diǎn)，A股上市房企整體負(fù)債總額達(dá)10921.43億元，同比上漲41.29%。“招保萬金”四家龍頭公司的負(fù)債總額較年初上漲63.38%，達(dá)到4541.15億元。
同策咨詢機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了信托融資，今年以來房地產(chǎn)私募股權(quán)基金發(fā)展迅猛。今年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區(qū)的PE中，房地產(chǎn)基金占5只，募集資金9.59億美元。目前以開發(fā)商為背景主要投資自有項(xiàng)目的房地產(chǎn)私募基金最為流行，如金地集團(tuán)成立的穩(wěn)盛投資基金管理公司，這種方式對(duì)于“求錢若渴”的房企意義最大。
在遭遇融資難題背景下，不少房企甚至瞄上了保障房融資。央行報(bào)告顯示，上半年保障房開發(fā)貸款累計(jì)新增908億元，比年初增長54.8%。業(yè)內(nèi)人士分析，保障房融資大幅增加背后，除了保障房建設(shè)規(guī)模增大、資金量需求擴(kuò)大之外，不排除一些房企以保障房融資為名，將所得資金“曲線”用于商品房建設(shè)，以解企業(yè)資金鏈之急。
世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華表示，今年以來，大型地產(chǎn)商向海外市場(chǎng)融資，而中小房企則主要依靠信托基金募集資金。地產(chǎn)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，傳統(tǒng)的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環(huán)借貸為特征的海外融資、信托債務(wù)大幅上升，這也預(yù)示著地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在加大。（中新網(wǎng)）