房地產(chǎn)調(diào)控正面臨新的“十字路口”
在9月22日舉行的中歐國際工商學(xué)院第三屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，包括全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈在內(nèi)的諸多學(xué)者都認(rèn)為，目前已陷入僵局的房地產(chǎn)市場需要做出一些改變了。
“政府一再地表態(tài)說，行政性的管制措施是暫時(shí)的，是要為未來的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控爭取時(shí)間。如今這個(gè)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了好幾年，而現(xiàn)在我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻，在這個(gè)時(shí)候，我們應(yīng)該凝聚社會(huì)的共識(shí)，大家共同地來討論一下，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場，應(yīng)該有什么樣的制度才可以使得它能夠比較健康地發(fā)展。”吳曉靈近期表示。
呼喚長期政策
“我們的問題不是政策不變，而是政策太多變了，讓我們這些做企業(yè)的人，對(duì)未來沒有穩(wěn)定的預(yù)期，不知道怎么做經(jīng)營。所以我們只能采取中庸的做法，這對(duì)企業(yè)的效率損耗是非常大的，如果將所有的企業(yè)加起來，這種損耗則更大。”朗詩集團(tuán)董事長田明說。
“調(diào)控當(dāng)中存在頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的問題。”原中國建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾認(rèn)為，“總體來看，這些年的調(diào)控，雖然說每一次都取得了成效，但是調(diào)控政策更多針對(duì)一段時(shí)間內(nèi)的問題，而對(duì)供求關(guān)系的平衡和改善，始終考慮和把握不夠，有一些政策出臺(tái)，解決了階段性問題的同時(shí)，也引起供應(yīng)量階段性的下降，反而導(dǎo)致了供求矛盾激化。”
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月全國70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有20個(gè)，持平的城市有14個(gè)，上漲的城市有36個(gè)，房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)超越半數(shù)。而土地市場最近兩個(gè)月來也開始升溫。7月以來，僅萬科[簡介最新動(dòng)態(tài)]在土地市場上的投入就超過120億元，其他標(biāo)桿房企也在9月后紛紛加大了拿地力度。房地產(chǎn)市場忽冷忽熱的局面始終沒有得到扭轉(zhuǎn)。
謝家瑾稱，增加供給才是釜底抽薪之策，而任何與增加有效供給方向和目標(biāo)相悖的房地產(chǎn)政策出臺(tái)都應(yīng)該慎之又慎。“當(dāng)務(wù)之急是增加用地供應(yīng)，督促各地開工，加快城市配套，適當(dāng)提高城市規(guī)劃的容積率，提高土地利用的效率。支持群眾對(duì)住房的合理需求，支持開發(fā)商的合理融資。”
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，要承認(rèn)房地產(chǎn)既有消費(fèi)屬性又有投資屬性，同時(shí)制定好中長期制度，處理好中央政府和地方政府的關(guān)系，“房地產(chǎn)調(diào)控之所以難，就是因?yàn)榈胤秸畬?duì)土地財(cái)政的依賴，源頭就是兩者的關(guān)系沒有調(diào)配好。”
房產(chǎn)稅爭議
事實(shí)上，房地產(chǎn)的長期政策備選方案中，房產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是最有效也是最有可能取代限購政策獲得推廣的措施之一。
不久前，有報(bào)道引述國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明的觀點(diǎn)稱：我國房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在今年底或明年初，房地產(chǎn)稅最終會(huì)在全國實(shí)施。
吳曉靈卻說：“我個(gè)人認(rèn)為，房產(chǎn)稅不應(yīng)該再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍了。”
支持征收房產(chǎn)稅的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，包括對(duì)地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì)，以及在配套改革中改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。
但謝家瑾稱，房產(chǎn)稅是一種物業(yè)稅，因?yàn)橥恋?0年使用權(quán)等問題的存在，使得中國目前不具備征收物業(yè)稅的條件，房產(chǎn)稅不是限購政策的理想替代方案。“第一，盡管中國在居民買房后的住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但在生產(chǎn)建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)相當(dāng)高，第二，中國實(shí)行的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經(jīng)由購房者在房價(jià)中承擔(dān)了，開征物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生對(duì)土地使用的重復(fù)征稅。第三，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，中國的購房者僅僅擁有房屋所有權(quán)，對(duì)房屋所在的土地只有使用權(quán)，不屬于物權(quán)的范圍，即使要征收物業(yè)稅，也應(yīng)該剔除土地的因素，只對(duì)房屋部分征稅。”