房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)作用有限 “增量征收”是普遍原則

　　先有報(bào)道稱，“記者從權(quán)威人士處獲悉，個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍已確定‘向增量開刀’的思路”，接著又有“杭州等地開征房產(chǎn)稅，范圍擬涉及存量房”。就在人們?yōu)?ldquo;增量房”還是“存量房”糾結(jié)時(shí)，又有記者從住建部官員處獲悉，關(guān)于房產(chǎn)稅的工作，住建部一直在做，但并不急于大范圍擴(kuò)容房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　繼上海及重慶開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，近日有消息稱，國(guó)務(wù)院5月底明確提出將擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員表示，自“國(guó)五條”出臺(tái)后，全國(guó)房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)，尤其5月份房?jī)r(jià)上漲較預(yù)期強(qiáng)烈，而市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)寄予厚望，無疑也給高層施壓，預(yù)料房產(chǎn)稅擴(kuò)容下半年將有具體動(dòng)作。但該官員表示，暫時(shí)不便透露具體試點(diǎn)方案內(nèi)容。住建部官員認(rèn)為，房產(chǎn)稅難以在調(diào)控樓市上即時(shí)取得成效，只可作為長(zhǎng)期稅收政策，而“限購(gòu)令”及“限貸令”則在短期內(nèi)更有效對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。該官員透露，下批房產(chǎn)稅試點(diǎn)肯定會(huì)參照第一批城市的模式，但在征收辦法和稅率方面都會(huì)有所區(qū)別和改善。調(diào)控房?jī)r(jià)作用有限自今年5月底開始，國(guó)務(wù)院明確提出將擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍、國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)此作出明確回應(yīng)后，關(guān)于房產(chǎn)稅開征的消息便接踵而至，各種猜測(cè)更是令人眼花繚亂，這也從一個(gè)方面顯現(xiàn)出了有關(guān)部門在擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)范圍上的糾結(jié)心態(tài)。“此前無論是重慶還是上海，效果欠佳的原因就在于稅率較低。”一位不愿具名、長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)銷售的人士對(duì)法治周末記者表示，也主要是針對(duì)一手房(增量房)而言。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該選擇二手房(存量房)征收，否則意義就不大。為樓市調(diào)控建立長(zhǎng)效機(jī)制更體現(xiàn)出了制定房產(chǎn)稅征收的價(jià)值所在，而對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅確實(shí)作用有限。在北京擁有兩套住房的徐小姐表示了自己的擔(dān)心：“不知道會(huì)收多少稅？一直在聽人討論相關(guān)的消息。這樣做會(huì)不會(huì)打擊面太大了？有兩套以上房子的人不在少數(shù)。”長(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士劉濤表示，徐女士的想法具有普遍性，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)的核心意義在于通過加稅改變預(yù)期，在存量房領(lǐng)域?qū)で笤黾邮袌?chǎng)供給的效果，尤其是“房叔”“房姐”們那些一人持有多套房的投資群體。“實(shí)際上，現(xiàn)在的一線城市已經(jīng)深受政策影響，這對(duì)于開發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)完全不可控。加大二三線城市的投資，也是一種有效的盈利模式。”“這一政策的出臺(tái)無疑會(huì)增加二手房的交易量。”劉濤表示，近期房產(chǎn)中介就接觸到了一批由于聽到房產(chǎn)稅征收在即而急于出手的房主。“當(dāng)然比起二套房的20%個(gè)稅出臺(tái)之前的賣房高峰要差很多。”“不過有一點(diǎn)是可以肯定的”，劉濤說，現(xiàn)在北京房產(chǎn)市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)，很可能出現(xiàn)的情況就是一些“負(fù)擔(dān)”都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買方的頭上。房產(chǎn)稅的限購(gòu)作用非常有限。之前的二套房的房產(chǎn)稅在實(shí)際交易中很多是買家負(fù)擔(dān)的，賣家通常在意的是自己最終能拿到的金額，對(duì)于其間產(chǎn)生的額外支出都要計(jì)算在購(gòu)房成本中，而這部分都是買家需要考慮的。“房地產(chǎn)稅只能在一定限度內(nèi)抑制房?jī)r(jià)，不可能從根本上抑制房?jī)r(jià)。中國(guó)的高房?jī)r(jià)是因?yàn)橥恋毓��?yīng)的壟斷、流動(dòng)性泛濫、城市人口激增的剛性需求等結(jié)構(gòu)性因素所致，非房地產(chǎn)稅這樣的外用藥所能解決。”中國(guó)政法大學(xué)教授王涌說。“增量征收”是普遍原則目前，雖然不同城市擬定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不盡相同，但“增量征收”將是普遍原則。湖南某地稅務(wù)系統(tǒng)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)?shù)仄甙顺傻某鞘屑彝�擁有兩套及以上房屋，如果向存量房開征房產(chǎn)稅，將遭遇居民的反對(duì)。“從目前中國(guó)各地幾個(gè)房地產(chǎn)稅方案看，征收起點(diǎn)是人均70平方米或30平方米以上的不動(dòng)產(chǎn)，這是否能避免誤傷老年人和低收入群體呢？應(yīng)該說，這種可能性依然存在。所以，房地產(chǎn)稅立法需要在財(cái)產(chǎn)稅豁免的范圍與對(duì)象上精心設(shè)計(jì)。”王涌強(qiáng)調(diào)。而對(duì)于新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的選擇，目前尚存諸多不確定因素。市場(chǎng)普遍預(yù)期，此前被頻繁提及的杭州可能被納入。“杭州版”房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案可能與上海類似，對(duì)增量房屋征收房產(chǎn)稅，同時(shí)劃定人均60平方米的免征面積，以家庭為單位綜合計(jì)征。稅率分為兩檔：對(duì)普通住宅以交易價(jià)格的4%的稅率征收；對(duì)非普通住宅以交易價(jià)格的8%的稅率征收。此外，湖南湘潭、湖北鄂州的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案也已成形，并將于近期上報(bào)，可能在下半年一并試點(diǎn)。在上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅之前，全國(guó)共有10個(gè)省(區(qū)、市)啟動(dòng)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津。有分析認(rèn)為，新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市可能在以上地區(qū)中誕生。此前有消息稱，“杭州版”房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案今年已上報(bào)至國(guó)務(wù)院待批復(fù)，杭州征收房產(chǎn)稅的通知擬于4月26日發(fā)布并從5月1日起執(zhí)行。但截至目前，杭州并未開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)。中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江表示：“如果中央還是堅(jiān)持通過房產(chǎn)稅來壓制房?jī)r(jià)，那就會(huì)從房?jī)r(jià)比較高的、過去一段時(shí)間漲得比較厲害的一線城市開始，包括廣東的廣州和深圳都有可能。因此如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，按照中央過去的思路，廣州的可能性很大。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，下一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市組合將以“熱點(diǎn)城市+準(zhǔn)備充分的二三線城市”為主。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況顯示，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jī)r(jià)連漲11個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士指出，由于房產(chǎn)稅是已有稅種，不存在開征的法律障礙，但在房地產(chǎn)相關(guān)稅種尚未整合的情況下，房產(chǎn)稅的開征有憑空加稅之嫌，導(dǎo)致一些業(yè)主的反對(duì)。一些專家建議，擴(kuò)容以后，必須要就其如何“取之于民、用之于民”作出長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)。住房是工薪階層的主要財(cái)富，企業(yè)股權(quán)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、金融資產(chǎn)、藝術(shù)收藏品是資本所有者的主要財(cái)富。房產(chǎn)稅是對(duì)工薪階層的主要財(cái)富征稅，而對(duì)資本所有者的主要財(cái)富免稅，這不可能公平。即便設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)窮人免征房產(chǎn)稅也還是不公平。房產(chǎn)的價(jià)值并不和房主的收入或者財(cái)富成正比。只有當(dāng)起征點(diǎn)高到能夠?qū)?9%以上的人免稅，才能避免房產(chǎn)稅損害工薪階層利益。華南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授王智波說。(新華網(wǎng))