偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，二手住宅成交越來(lái)越向城市核心區(qū)集中，交易熱點(diǎn)區(qū)域的業(yè)主普遍提高報(bào)價(jià)，議價(jià)空間縮小；另一方面，中高端改善型房源成交比例上升助推二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。
而從今年二手房市場(chǎng)來(lái)看，成交量繼續(xù)增加。申銀萬(wàn)國(guó)證券研報(bào)顯示，申萬(wàn)所跟蹤的15大城市2013年1月7日至13日二手房合計(jì)成交19099套，環(huán)比上升207%，同比上升304%，1月上半月累計(jì)同比增長(zhǎng)219%。從城市類(lèi)型來(lái)看，一線、二線、三線城市分別合計(jì)成交7576套、9752套，1780套，環(huán)比分別上升175%、257%、141%。
張旭表示，以北京市場(chǎng)為例，年初新房市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮，新開(kāi)樓盤(pán)也普遍在五六環(huán)以外，這促使部分購(gòu)房需求從新房市場(chǎng)流向二手房市場(chǎng)。另外，新開(kāi)通地鐵周邊區(qū)域的購(gòu)房需求增長(zhǎng)了20%左右，而且房源也比較緊俏。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年1月份，北京二手房市場(chǎng)新增客源與2012年12月平均水平相比，上漲11%。
除此之外，作為二手房另一風(fēng)向標(biāo)的傭金收入也超過(guò)預(yù)期。一家中介公司的總經(jīng)理稱(chēng)，去年其在郊區(qū)的門(mén)店平均單店收入達(dá)200萬(wàn)元，遠(yuǎn)超預(yù)期。“每個(gè)員工都有幾十萬(wàn)元的傭金收入，這在2012年初是不敢想象的，主要是下半年市場(chǎng)反彈帶來(lái)的客戶(hù)。”
中原地產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁賴(lài)國(guó)強(qiáng)也透露，去年中原地產(chǎn)在內(nèi)地傭金收入達(dá)47.4億元，超額完成公司年度目標(biāo)，創(chuàng)歷年新高，其中12月單月收入達(dá)5.7億元。
預(yù)警
謹(jǐn)防樓市全面反彈
一方面，二手房供給不斷減少，另一方面，購(gòu)房需求卻與日俱增。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分析師黃河滔稱(chēng)，二手房和一手房市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的，一手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快就會(huì)把需求擠壓到二手房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快同樣會(huì)分流部分需求到一手房市場(chǎng)，最后整個(gè)樓市量?jī)r(jià)齊升。
據(jù)了解，2012年部分一線城市二手房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新建住房。例如上海去年新房成交量不足8萬(wàn)套，而二手房則成交20萬(wàn)套；北京2012年全年成交新房9 .4萬(wàn)套，二手住房13.6萬(wàn)套。張大偉表示，前些年成交的一手房現(xiàn)已紛紛流入二手房市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的成交重心也正逐步向二手住宅轉(zhuǎn)移。以上海為例，2012年全市新房、二手房成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進(jìn)一步減小。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍也表示，二手房市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定樓市有著重要作用，當(dāng)一手房市場(chǎng)供應(yīng)不足時(shí)，二手房市場(chǎng)可以緩解需求壓力；一旦二手房市場(chǎng)供應(yīng)不足出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房時(shí)，對(duì)樓市影響更大。因此還應(yīng)從增加供給的角度出發(fā)，逼出存量空置二手房住宅。
“供需關(guān)系決定二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)。”顧云昌認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)預(yù)期管理，加大普通住宅供應(yīng)以平抑房?jī)r(jià)。
除此之外，專(zhuān)家認(rèn)為，應(yīng)以促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善宏觀調(diào)控政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投資投機(jī)性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善性需求的及時(shí)釋放。適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯隊(duì)消費(fèi)。
例如對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)簡(jiǎn)并，降低交易成本，或?qū)I(yíng)業(yè)稅滿(mǎn)5年免征改為2年或3年免征，釋放部分房源。
“應(yīng)對(duì)存量房進(jìn)行征稅，逼出空置房。”張大偉表示，對(duì)持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)進(jìn)行征稅，增加房產(chǎn)持有成本，讓空置房進(jìn)入流通環(huán)節(jié)。國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部主任祝寶良解釋說(shuō)，如果保持現(xiàn)行的調(diào)控政策，明年房地產(chǎn)剛性需求會(huì)不斷釋放，推動(dòng)房?jī)r(jià)溫和上升，但大漲概率不大。如果推行了房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致二手房供應(yīng)量的增加，可能會(huì)使得房?jī)r(jià)有所回落。
另外，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。“如果房產(chǎn)增值空間縮小，沒(méi)有人會(huì)選擇一直持有。”張大偉說(shuō)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，應(yīng)加快推進(jìn)全國(guó)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，將個(gè)人名下房產(chǎn)與身份信息掛鉤，為房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作提供重要數(shù)據(jù)“信息聯(lián)網(wǎng)能有效消除異地炒房，逼出大量存房，起到平抑房?jī)r(jià)的作用。”（中新網(wǎng)）