調(diào)整年的投資機(jī)會(huì) 地產(chǎn)新政引發(fā)六大怪狀

　　嘉賓|東北證券機(jī)構(gòu)策略分析師 馮志遠(yuǎn)

　　中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任 曹建海

　　中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師 陳瑩

　　文|本刊記者 王瀛

　　繼國務(wù)院月出臺(tái)了十條樓市調(diào)控政策后，4月30日，北京市正式發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》。緊隨其后，青島、深圳等地相繼出臺(tái)細(xì)則落實(shí)國務(wù)院調(diào)控政策。其中，二套房首付不得低于50%、叫停第三套房及未完稅一年的外地人購房貸款，同一家庭只能新購一套商品住房的政策被評(píng)為“史上最嚴(yán)厲的樓市新政�！�

　　新政一經(jīng)實(shí)施，且不說效果如何，單從市場反應(yīng)來說，可謂“怪狀”迭出。而這些奇特的反應(yīng)則正是中國地產(chǎn)行業(yè)乃至更大范疇內(nèi)深層次矛盾的各色表現(xiàn)。

　　怪狀一 退房潮、違約潮

　　由于二套房貸款首付不低于50%，利率1.1倍的政策開始執(zhí)行，之前支付30%首付款的購房者都被銀行通知要追加首付至50%。據(jù)一線市場和各二手房中介公司的信息顯示，自樓市新政具體措施之后，無論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象。隨著調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為理由申請取消協(xié)議退房的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。

　　根據(jù)新政策，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸，這項(xiàng)規(guī)定也使一部分外地居民的貸款申請求被“駁回”。

　　曹建海：違約的有很多是買了期房的人，新政出來之后對房子未來的價(jià)格影響很大，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)跌了兩三成，但是如果買了期房的人拿到房子后可能就不只跌兩三成了。所以導(dǎo)致一些購房者不惜代價(jià)也要把房子退掉，價(jià)格預(yù)期回落是退房的主要原因。

　　怪狀二 扎堆辦理經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房

　　在4月26日住建部發(fā)布了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知后，北京等地出現(xiàn)業(yè)主扎堆兒辦理經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房的現(xiàn)象，僅4月29日一天，在北京兩大經(jīng)適房社區(qū)所在的昌平區(qū)，就出現(xiàn)千余人扎堆在住建委門口，急于把經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房。

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人明確了滿五年經(jīng)濟(jì)適用房政策，同一家庭如果購買商品房，必須退出經(jīng)濟(jì)適用房。今后，個(gè)人在購買商品房的過程中，產(chǎn)權(quán)部門將通過信息聯(lián)網(wǎng)等措施，對其是否擁有經(jīng)適房進(jìn)行嚴(yán)格審查。

　　陳瑩：經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房的人群有兩類：一是以前有很多不具備申請經(jīng)適房資格的人申請到了房子，另一個(gè)是當(dāng)時(shí)符合條件申請到經(jīng)適房，但是五年后經(jīng)濟(jì)和工作狀況有了很大的改善，他考慮以后賣這個(gè)房子的人，這兩類人肯定是最緊張的。因?yàn)樵谏钲�，已�?jīng)規(guī)定不管新舊的保障性住房都不允許上市交易，所以因?yàn)檎�策的不可預(yù)見性導(dǎo)致了這兩種人落袋為安的心理。這種現(xiàn)象折射出了以前經(jīng)適房政策的缺陷，同時(shí)也表現(xiàn)出家庭在退出保障政策時(shí)與政府之間的矛盾。

　　怪狀三 戶籍矛盾激化

　　新政對于非北京戶籍的外地人貸款買房做出限制，這顯示北京市戶口具有相對優(yōu)勢。在4月29日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，要將收入分配和戶籍制度改革作為今年重點(diǎn)改革任務(wù)，因此，有專家提出疑問，北京房地產(chǎn)新政，本身是否會(huì)激化現(xiàn)有戶籍制度內(nèi)在的矛盾，還是會(huì)增加改革現(xiàn)有戶籍制度的外在動(dòng)力？

　　馮志遠(yuǎn)：北京對購房者戶籍政策的限制其實(shí)是闡述了中國城市化進(jìn)程的思路發(fā)生了一定程度的調(diào)整，由原來的農(nóng)民工進(jìn)城完成城市化到通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把農(nóng)村改建成小城鎮(zhèn)的形式上的調(diào)整。淡化戶籍政策是大的方向，房地產(chǎn)政策限制只是一個(gè)階段性的制度調(diào)整，并無礙戶籍制度改革。

　　怪狀四 假離婚只為二套房

　　炒房客們相繼退出市場，但新政的限制也給一部分購房者添了很多壓力。新政規(guī)定，購買二套房應(yīng)該以一個(gè)家庭為單位，所以讓不少購房者的現(xiàn)金壓力陡增，由于一套房、二套房的首付和利息相差較多，因此有的夫婦在換購房屋時(shí)，先協(xié)議離婚，將原有房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)移到一個(gè)人名下，再以另一人的名義辦理購房手續(xù)。出現(xiàn)了緩婚和假離婚的現(xiàn)象。

　　陳瑩：究其原因還是利益。中國老百姓并不是很有錢，有句話叫“收錢不如收房子”。買房的人也一樣，有相當(dāng)一部分老百姓把住房當(dāng)作投資，他們的資產(chǎn)主要是體現(xiàn)在房子的增值上。所以這種情況如果買了房，但是房貸沒有批下來，同時(shí)又付不起或者不想繳納與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同最少10%的違約金時(shí)，變通的方法就只能假離婚了，因?yàn)樾抡��?guī)定一個(gè)家庭只能購買一套房。

　　怪狀五 開發(fā)商墊付首付款

　　在樓市新政出臺(tái)后，開發(fā)商改變營銷策略，為緩解因新政帶來的購房者付款壓力和利息負(fù)擔(dān)，有一部分開發(fā)商推出了延期支付房款或幫購房者墊付部分首付的做法。針對無法貸到款的購房者，在交完首期房款后，可以在所購樓房封頂之前交完所有剩余房款。

　　馮志遠(yuǎn)：在地產(chǎn)價(jià)格趨于回落的時(shí)間點(diǎn)。這種與政策相悖的銷售模式必將受到市場的懲罰。如果以這種方式去銷售地產(chǎn)，無非是看好地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)回落，那么地產(chǎn)商不如自己持有房產(chǎn)，而不必銷售。

　　陳瑩：開發(fā)商墊付是要購房者短期歸還，另外開發(fā)商可能墊付一成的首付，因?yàn)檎�策中銀行只提高了購房者這一兩成的首付款，所以導(dǎo)致一些人買不起房。他這樣做能使得看好這個(gè)樓盤的人買得起房，開放商墊付一成首付款又可以從銀行拿到另外五成，所以不管房價(jià)怎么樣開發(fā)商這樣以一搏五他都是合適的。可以快速的回籠資金，把最終的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者交給銀行。

　　怪狀六 股市跌不休

　　5月17日，有消息稱，國家有關(guān)部門將聯(lián)手繼續(xù)推出嚴(yán)厲的抑制房價(jià)過快上漲政策。一時(shí)間，股市風(fēng)聲鶴唳，受此影響，在此前4月樓市新政出臺(tái)后大跌的基礎(chǔ)上，滬市又大跌137點(diǎn)，跌破2600點(diǎn)，創(chuàng)今年以來最大跌幅。

　　馮志遠(yuǎn)：我們可以看到房地產(chǎn)是去年8月起率先下跌的行業(yè)，正是房地產(chǎn)行業(yè)作為先導(dǎo)行業(yè)的作用，地產(chǎn)新政直接導(dǎo)致A股的下跌。因此，關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的真正回落是非常重要的，因?yàn)橹挥袃r(jià)格回落才能吸引真正的剛需進(jìn)場，地產(chǎn)價(jià)格的回落或許會(huì)使投資者找到A股的階段性底部。

　　陳瑩：是否還會(huì)下跌要等到政策的風(fēng)險(xiǎn)全部釋放完畢以及中央調(diào)控房價(jià)會(huì)不會(huì)超過預(yù)期。目前深圳和北京的房地產(chǎn)政策都出來了，現(xiàn)在主要看上海。因?yàn)槎�線城市投機(jī)性沒有這么高，可以預(yù)見到風(fēng)險(xiǎn)。上海的關(guān)鍵是保有稅是否征收�，F(xiàn)在股市的下跌已經(jīng)反應(yīng)了房價(jià)下跌20%的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果房價(jià)下跌30%，那么有可能股市還會(huì)跌5%—10%，主要還看中央層面的政策是否超預(yù)期、房價(jià)下跌是否超預(yù)期。

　　曹建海：房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下落之后，靠暴利來拉動(dòng)投資的現(xiàn)象消失。所以對鋼鐵金融等板塊是一個(gè)巨大的利空。但這是一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸。