眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)乍暖還寒。5月樓市成交上升，市場(chǎng)已有觸底之聲，但房企依舊面臨資金面緊張的局面。
5月18日，央行下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，昨晚再次宣布降息，信貸環(huán)境預(yù)期有所寬松，但房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況仍不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源26667億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增速比1~3月份繼續(xù)回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。
在房地產(chǎn)自籌資金來(lái)源中，由于擔(dān)心信托違約風(fēng)險(xiǎn)增大，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模呈下降趨勢(shì)，使得房企融資環(huán)境進(jìn)一步惡化。而隨著下半年第二波房地產(chǎn)信托償債高峰期的臨近，房企的資金壓力再次成為業(yè)界關(guān)注的焦 點(diǎn)。
信托資金成“輸血”管道
去年三季度以來(lái)，樓市成交下降，房企資金鏈緊張的局面進(jìn)一步加劇，至今未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源26667億元，同比增長(zhǎng)5.1%，但比1~3月份8.2%的增速下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款5221億元，自籌資金11144億元，其他資金10176億元。盡管如此，1~4月份銀行貸款所占資金來(lái)源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%，企業(yè)自籌資金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。
除此之外，由于一季度樓市成交冷清，使得企業(yè)銷(xiāo)售回款放緩，也影響到企業(yè)資金投入。今年前4個(gè)月房企資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款為6042億元，下降6.3%；個(gè)人按揭貸款2607億元，下降5.3%。
眼下，由于銀行信貸資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的規(guī)模減少，普遍面臨融資壓力的房企，將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)信托領(lǐng)域，信托資金成為房企重要的資金“輸血”管道。
今年一季度，樓市成交量跌入歷史低谷，市場(chǎng)普遍擔(dān)憂違約風(fēng)險(xiǎn)增大，信托公司對(duì)新增房地產(chǎn)信托產(chǎn)品變得日益謹(jǐn)慎，再加上行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，使得房地產(chǎn)信托市場(chǎng)瞬間轉(zhuǎn)弱，出現(xiàn)兩年來(lái)增速首次下降。
根據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2012年一季度共發(fā)行了165款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品(含保障房)，發(fā)行規(guī)模為354.15億元。與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量減少10.33%，發(fā)行規(guī)模同比下降33.72%。與2011年四季度相比，發(fā)行數(shù)量環(huán)比下降6.78%，發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降11.17%。
從2010年4月開(kāi)始，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，2011年二季度達(dá)到頂峰，單月超過(guò)400億元。今年4月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在成立數(shù)量和規(guī)模上均出現(xiàn)明顯下降。用益信托公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在4月份的成立規(guī)模僅69.23億元，與3月份相比減少了39億元。而今年1~4月，房地產(chǎn)信托發(fā)行346.38億元，占比從2月份末的21%進(jìn)一步下降至20%。
對(duì)此，深圳一業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，隨著5月樓市成交好轉(zhuǎn)，信托公司心理預(yù)期增強(qiáng)，預(yù)計(jì)6月房地產(chǎn)信托市場(chǎng)會(huì)有所恢復(fù)。
但也有分析表示，如果二至三季度房地產(chǎn)調(diào)控仍未松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將進(jìn)一步緊張。
房企多渠道融資應(yīng)對(duì)資金壓力
目前，房地產(chǎn)集合資金信托融資仍是企業(yè)主要融資的渠道。在銀行信貸資金收緊之下，下半年房企所面臨的信托債務(wù)兌付高峰如期而至，使得開(kāi)發(fā)商原本就緊張的資金鏈 “神經(jīng)”再次緊繃起來(lái)。
據(jù)中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托專(zhuān)題分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。而進(jìn)入第三季度房地產(chǎn)信托即將進(jìn)入單季900億元的兌付時(shí)代。
房企如何應(yīng)付即將到來(lái)的資金壓力？
世聯(lián)地產(chǎn)(002285)市場(chǎng)研究總監(jiān)吳志輝稱(chēng)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增加，目前銀行給開(kāi)發(fā)商放貸的態(tài)度謹(jǐn)慎，一些大開(kāi)發(fā)商更容易獲得銀行貸款，中小開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款的難度則大大增加。
為了緩解資金壓力，彌補(bǔ)銀行信貸收緊的資金缺口，從去年下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商加大了促銷(xiāo)的力度。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱(chēng)，2011年全國(guó)100強(qiáng)房企自籌資金增長(zhǎng)率達(dá)到34.7%。