□本報記者 彭揚(yáng) 實習(xí)記者 徐昭
春節(jié)長假期間，中國證券報記者在陜西省西安市、湖北省武漢市多個樓盤走訪時發(fā)現(xiàn)，返鄉(xiāng)置業(yè)漸成二三線城市新看點，熱度更多集中在勞動力輸出省份。專家表示，庫存較高的城市，確實需要返鄉(xiāng)置業(yè)促進(jìn)銷售，但未來仍需“一城一策”解決房地產(chǎn)供需問題，確保樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。
返鄉(xiāng)置業(yè)成熱點
西安市西三環(huán)附近，某售樓處大門口赫然寫著“返鄉(xiāng)置業(yè)暖心季開啟”的宣傳語，且準(zhǔn)備了充足的促銷禮：有歸家年貨禮，憑返鄉(xiāng)車票到訪即獲新春大禮包一份；輕松返家禮，新春憑返鄉(xiāng)車票購房直抵房款等。
一位購房者告訴中國證券報記者：“返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象以及外地炒房客在西安出現(xiàn)并非壞事，僅靠本地人買房，恐怕難以支撐樓市行情�！�
武漢情況也是如此。作為湖北省會，去年武漢房價經(jīng)歷了一輪大幅上漲后開始全面限購，但仍然阻止不了在廣深打拼的“武漢伢”回鄉(xiāng)購房的腳步。
“目前武漢房價較廣州來說還是很低的。”在武漢上大學(xué)、畢業(yè)后去廣州工作的張放說，“這次春節(jié)回家相親，搞定了結(jié)婚對象，接下來的任務(wù)就是在武漢購置一套婚房�！闭劶跋拶徴叩挠绊�，張放表示，相親對象工作、戶籍、社保都符合條件，因此沒有任何購房障礙。而對于夫妻倆都在深圳工作的陳志來說，就沒那么幸運(yùn)�！霸谏钲谫I不起，回武漢又被限購，我們進(jìn)退兩難�！标愔痉Q，“只能先看好樓盤，等限購放開或者想其他辦法，總之要在武漢買房。”
隨著一線城市房貸利率收緊，二線城市部分銀行也取消了利率優(yōu)惠，甚至是上浮利率。西安地區(qū)的售樓員介紹：“我們樓盤的房貸利率優(yōu)惠現(xiàn)在只有一家商業(yè)銀行能做到九折，其余大行都是九五折�！�
綜合多重因素，春節(jié)期間售樓處的冷清與否并不能真實反映當(dāng)?shù)貥鞘械谋c火。隨著生活水平的提高，更多人愿意在長假期間選擇國內(nèi)游或出境游。因此，在記者走訪過程中，�？梢钥吹绞蹣翘帍堎N的告示：初六上班。但對于春節(jié)期間出現(xiàn)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”新變化值得深思。在京務(wù)工人員、“90后”王醒對記者說：“等過幾年賺了錢，會考慮回天津買房，理由很簡單——北京的房買不起�！睋Q句話說，促使他下定決心的無非是工作地房價節(jié)節(jié)攀升、老家房價存在上漲預(yù)期。
一些銀行也看清了返鄉(xiāng)置業(yè)這股潮流，比如建設(shè)銀行四川省分行的微信公眾號推送信息：“春節(jié)回家要買房？建設(shè)銀行來幫忙！我們?yōu)楣?jié)日返鄉(xiāng)的您精選了多樣的樓盤信息，專業(yè)便捷的服務(wù)和多種禮券等著您�！�
在返鄉(xiāng)置業(yè)的營銷熱潮之下，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要是針對勞務(wù)輸出的城市，比如河南、四川和湖南等城市。這些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和投資規(guī)模較大，庫存比例較高，當(dāng)下確實需要返鄉(xiāng)置業(yè)促進(jìn)銷售。
去庫存周期縮短
返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象的背后是大量二三四線城市去庫存需求�！叭ツ�9月到11月，西安房價每平方米均價上漲2000元�！币晃皇蹣菃T對記者表示，“西安房價在去年有了大步跨越，我想今年還會呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢。去年一套47萬元的小戶型房子，現(xiàn)在可以賣到58萬元，短短半年升值十萬余元。”售樓員將房屋的升值“歸功”于西安土地市場的短缺。自2014年7月后，西安土地入市數(shù)量稀少。去年12月，東二環(huán)約137畝的地塊入市后，引得多方競拍，最終以總價18.5億元被融創(chuàng)地產(chǎn)競得，成交樓面地價7212元/平方米，土地溢價率168.11%。
業(yè)內(nèi)人士表示，去庫存的同時要謹(jǐn)防泡沫出現(xiàn)。即使是庫存量較大的二線城市，比如西安，去年12月底也出臺了新一輪限購政策。根據(jù)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，自2017年1月1日起，該市及非該市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在該市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。
此限購政策針對的并不是西安當(dāng)?shù)鼐用�，而是“炒房客”。丈八東路某售樓處售樓員稱：“西安的房價可以算是省會城市里最低的，因此炒房客比較多，河南、天津、浙江等地都有過來買房的�！�
美城機(jī)構(gòu)發(fā)布的2016年報顯示，截至2016年12月末，西安商品房庫存為2603.6萬套，比上月減少78.49萬套，去化周期為14個月，較去年初下降10個月。根據(jù)上述售樓員介紹，按照目前的銷售速度，西安住宅的去化周期只有半年左右。
湖北的去化周期同樣明顯縮短。湖北省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全省商品房銷售額為4994.05億元，增長36.4%，其中住宅銷售額增長37.1%。商品房銷售面積為7427.16萬平方米，增長18.9%，其中住宅銷售面積增長20.2%。伴隨著銷售額大幅增長，樓市去庫存效果明顯，去年全省商品房待售面積為2373.46萬平方米，下降10.5%，其中住宅待售面積下降18.7%。
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比連續(xù)9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。
從易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量來看，截至2016年12月底為23334萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少10.6%。觀察2016年全年月度數(shù)據(jù)，全國35個城市新建商品住宅庫存總體處于下滑態(tài)勢，體現(xiàn)出較好的去庫存狀況。若從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)17個月庫存同比下跌。部分城市去庫存效果較好，從“去庫存”階段轉(zhuǎn)到“補(bǔ)庫存”階段。根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，2017年計劃供應(yīng)宅地18830畝，2018年計劃供應(yīng)宅地17888畝，超過2016年的15952畝。
樓市處于高位平臺期
作為拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的兩大引擎之一，今年房地產(chǎn)的走勢備受關(guān)注。有專家擔(dān)心今年房地產(chǎn)投資和銷售的情況不佳，會對中國經(jīng)濟(jì)造成不利影響。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，在銷售上，利空政策效應(yīng)會繼續(xù)釋放。尤其是一些大城市，認(rèn)房又認(rèn)貸，包括繳納社保都會影響一部分需求。但這并不代表樓市悲觀，因為其中含有抑制資產(chǎn)泡沫、防范投資投機(jī)的導(dǎo)向。
從中長期看，房地產(chǎn)市場的交易量還未達(dá)到峰值，后續(xù)仍有交易量上升的可能性。
明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，房地產(chǎn)銷售或投資一般會存在慣性，因為整個市場已經(jīng)進(jìn)入高位平臺期，2017年難有大起大落。受一線城市土地供應(yīng)及房企陣地轉(zhuǎn)移影響，預(yù)計2017年二線城市整體房地產(chǎn)投資相對樂觀。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然房地產(chǎn)市場銷售量會下降一些，但最多下降5%左右。按照當(dāng)下市場的表現(xiàn)，仍有一些利好因素未被釋放，包括政策上的微調(diào)都有可能。
不過，對于上述記者所看到的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象，劉策認(rèn)為：“這無法從根本上改變各地區(qū)房地產(chǎn)市場的差異。相對返鄉(xiāng)置業(yè)，圍繞一線城市的都市圈周邊置業(yè)更具投資價值，更匹配居住工作要求，應(yīng)是主流趨勢�！�