地方版“國五條”細則陸續(xù)出臺，樓市“小陽春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動。中國證券報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的買賣雙方早已針對政策漏洞，祭出應對之策。在二手房市場，假結婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場，開發(fā)商千方百計在價格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤。在與政策博弈的過程中，瞞天過海、暗度陳倉、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計”的戲碼悄然上演。
經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介，已總結出一套日臻圓熟的應對之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時也被認為是對市場形態(tài)的修復。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著樓市調(diào)控進一步強化，類似的應對手段恐怕還將上演。對此，調(diào)控政策不僅要嚴厲執(zhí)行，個別條款還需適時調(diào)整，使之適應市場新變化。
暗渡陳倉
補充協(xié)議內(nèi)藏文章
暗渡陳倉，比喻正面迷惑敵人，而在暗中活動，令敵人難以防備。
“這上面的價格是建委報價，實際銷售價格以我說的為準。”在北京西南五環(huán)某知名項目的售樓處，面對標識著價格的銷控表，銷售人員這樣向中國證券報記者說。
在她面前的銷控表上，清晰地標識著每棟房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷售總價、銷售單價等信息，不同樓層、不同戶型的房屋價格不盡相同，一些房源還被貼上了“認購”、“簽約”等標簽。
但在談到實際銷售價格時，該銷售人員便拋出上述說辭，并表示，若購買該項目，除按照公示價格的一定比例支付首付款外，還需額外支付30萬元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報價180萬元的房源計算，實際單價將達到23800元/平方米左右的水平，比申報價格高出3000元/平方米左右。
對于為何要額外支付這30萬元，銷售人員示意銷控表最下方的一行文字：“以上所示價格，不包含補充協(xié)議。”銷售人員還表示，由于項目是精裝修交房，因此在購房合同的“補充協(xié)議”中，這30萬元將作為裝修費用納入購房成本。
然而，對于戶型在87-104平方米的普通住房來說，30萬元的裝修費用顯得太過奢侈。不少購房者對此表示質疑。
幾經(jīng)追問，銷售人員終于道出實情：為順利拿到預售許可證，項目以相對較低的報價通過住建委的審批。但在實際銷售中，公司認為上述報價“低于市場水平”，且“有利潤損失”。因此，便將額外的價格隱藏在“補充協(xié)議”中暗渡陳倉。
雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風險仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購房者認可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實現(xiàn)價格分拆。對于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來說，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。
據(jù)悉，類似的營銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應對的則是“限價令”。
業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價政策由來已久，這種營銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項目不是第一個，也絕不是最后一個。建議政府部門加強對房屋預售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。
金蟬脫殼
“樓王”趟路 高開低走
金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對方不能及時發(fā)覺。
對價格的管控是北京“國五條”細則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，北京市住建委可暫不核發(fā)預售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。