為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，以遏制房?jī)r(jià)非理性上漲，多年來(lái)各級(jí)政府采取了多種調(diào)控手段，包括國(guó)十條、新國(guó)五條、調(diào)高購(gòu)房貸款利率和首付比例，試行開(kāi)征房產(chǎn)稅和限價(jià)、限購(gòu)房等手段，但事與愿違，房?jī)r(jià)不降反漲繼續(xù)走高。為什么會(huì)形成這種局面？我認(rèn)為原因是多方面的，既有供求關(guān)系失衡、投資性需求膨脹、稅費(fèi)利過(guò)高等原因，更有當(dāng)前各級(jí)政府追逐“土地財(cái)政”所造成的惡果，現(xiàn)用筆者調(diào)研的一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)例來(lái)分析研究。
幾組數(shù)據(jù)
讓我們先看幾組數(shù)據(jù)：
1.從購(gòu)置土地的使用情況來(lái)看，能作為房屋建筑使用的土地只占57%。
某房屋開(kāi)發(fā)公司，在某地購(gòu)得建設(shè)用地一塊，項(xiàng)目用地總面積為102561.923平方米，其中：建設(shè)用地面積58463.793平方米（屬二類(lèi)居住用地），占總面積57%；代征城市公用地面積44098.13平方米（包括道路綠化用地），占總面積43%。
2. 從建筑面積上看，商品房的建筑面積僅占39%。
該項(xiàng)目總建筑面積為190240.19平方米，其中，地上總建筑面積148097平方米，占總面積77.85%，地下車(chē)庫(kù)與人防占22.15%。在地上總面積中，商品住宅面積58550.07平方米，占地上總面積的39%；回遷住宅面積30000平方米，占地上總面積20%；限價(jià)商品住宅面積30366.93平方米，占地上總面積的27%；公建面積20180平方米（包括：配套配電房、垃圾處理房2720平方米，無(wú)償還建商業(yè)用房14500平方米，幼兒園2960平方米），占地上總面積14%（見(jiàn)圖1）。
3.從投資的資金上看，土地投入是大頭，占總投資額的54%。
上述項(xiàng)目中，總投資款為204100萬(wàn)元，其中：土地價(jià)費(fèi)109800萬(wàn)元（包括：土地使用權(quán)出讓中標(biāo)價(jià)款103600萬(wàn)元，契稅3200萬(wàn)元，地下設(shè)施補(bǔ)價(jià)款3000萬(wàn)元），占總投資54%；工程建安費(fèi)用73000萬(wàn)元，占總投資36%；建設(shè)期貸款利息10500萬(wàn)元，占總投資5%；其他費(fèi)用10800萬(wàn)元，占總投資5%（見(jiàn)圖2）。
4.從回報(bào)的資金上看，商品房?jī)H占39%的面積，但回報(bào)資金要占回報(bào)總收入的76%。
開(kāi)發(fā)的房屋出售后，共可回收23億元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：團(tuán)購(gòu)23500平方米，團(tuán)購(gòu)房每平方米售價(jià)25000元，可售得5.8億元；商品房35000平方米，每平方米售價(jià)33050元，可售得11.57億元；商品房合計(jì)售價(jià)為17.37億元，占總收入的76%。
回遷住宅30000平方米，地方政府規(guī)定售價(jià)為每平方米7000元，可得收入2.13億元，占總收入的9%。
限價(jià)商品住宅39366.93平方米，地方政府規(guī)定售價(jià)為每平方米8900元，可得收入3.5億元，占總收入的15%（見(jiàn)圖3）。
開(kāi)發(fā)商在建房時(shí)，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分錢(qián)的收入，公建房的各項(xiàng)費(fèi)用全部攤?cè)肷唐贩康膬r(jià)格中。
幾點(diǎn)分析
商品房?jī)r(jià)格高，高在何處？從上述幾組數(shù)據(jù)分析，可歸納為以下幾個(gè)方面。
1．土地價(jià)格過(guò)高。在總投資中，土地價(jià)格要占54%，其中大部分又是地方政府所得，這就是我們常說(shuō)的土地財(cái)政。地方政府出售的土地收入，他們的用處，除少數(shù)用在改善居民的住房上外，多數(shù)用于地方的其他建設(shè)和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入就達(dá)16722億元，同比增長(zhǎng)46.3%，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入總額的46.1%。目前，不少地方的“地王”一個(gè)高過(guò)一個(gè)，“地王”越多，房?jī)r(jià)越漲，這顯示出在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)能疲弱的背景下，地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴進(jìn)一步增加。
2．公攤項(xiàng)目多。該項(xiàng)目地上總建筑面積148097平方米，其中商品房的建筑面積僅占39%，但回遷房和限價(jià)房的所有價(jià)差都要攤到商品房的價(jià)格上面，配套房、商業(yè)用房、幼兒園房等的土地費(fèi)用和建筑費(fèi)用也都攤到了商品房的價(jià)格上面，加上企業(yè)的一切費(fèi)用、稅金、利息和企業(yè)利潤(rùn)也全部攤到商品房上面，商品房?jī)r(jià)格成了一個(gè)大筐，所有不能分?jǐn)偟馁M(fèi)用全要往里裝，商品房的價(jià)格能不高嗎？