“以北五環(huán)外的單價(jià)每平方米在4萬元的某日光盤為例，現(xiàn)在二手房這兩個(gè)月的漲價(jià)幅度為10%左右，后期隨著新盤大都在遠(yuǎn)郊，四環(huán)以內(nèi)二手房數(shù)量有限，預(yù)計(jì)二手房市場還會出現(xiàn)小幅上漲。”江波認(rèn)為。
以北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地塊為例，該地塊被北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元，配建27.8萬平方米醫(yī)院面積奪得。雖然溢價(jià)率僅為16%，但折合樓面單價(jià)卻達(dá)到了7.31萬元/平方米，刷新了全國單價(jià)“地王”的紀(jì)錄。
分析人士認(rèn)為，按照7.31萬元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金成本，項(xiàng)目成本高達(dá)10萬元/平方米。“而如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價(jià)將達(dá)到12萬元/平方米以上，這一價(jià)格已經(jīng)全面超過北京在售的所有物業(yè)，而銷售價(jià)格必然要突破15萬元/平方米。”中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉說。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從“國五條”出臺至今，北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個(gè)“地王”，土地出讓金總額高達(dá)750億元。地王項(xiàng)目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價(jià)格。
仍以上述地王為例，《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，目前農(nóng)展館商圈的二手房均價(jià)在5萬元/平方米左右，較地王出現(xiàn)之前有小微上漲。“地王出來以后，有些業(yè)主是提高了售價(jià)，從每平方米4.5萬元提高到了4.8萬元，但是這些戶型面積基本上都在70平方米以內(nèi)，總體來說，總價(jià)基本控制在400萬元以內(nèi)。”21世紀(jì)不動產(chǎn)相關(guān)置業(yè)經(jīng)紀(jì)介紹。
在他看來，以往的經(jīng)驗(yàn)是地王出現(xiàn)后，開發(fā)商一系列配套設(shè)施，提升了整個(gè)區(qū)域價(jià)值，二手房的區(qū)位優(yōu)勢凸顯，加大了漲價(jià)的基本條件。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從其他樓盤定價(jià)的角度講，有可能由于地王樓盤的標(biāo)桿價(jià)格，其他樓盤在開發(fā)及定價(jià)時(shí)會跟風(fēng)提價(jià)，或定位做高端樓盤。“因此地王樓盤的定價(jià)從長遠(yuǎn)趨勢來說，會導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格整體走高。”
政策被指失靈
從短期來看，相關(guān)部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過快上漲，但想根本解決地價(jià)過快上漲的局面，應(yīng)該建立起土地市場的長效性調(diào)控機(jī)制。
二手房市場的量價(jià)齊升似乎并不意外。
中國指數(shù)研究院最新的數(shù)據(jù)顯示，通過對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年8月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為25245元/平方米，環(huán)比上月上漲1.20%， 10個(gè)城市全部上漲。
同比來看，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲18.76%，10個(gè)城市同比均上漲。其中北京漲幅最大，達(dá)23.91%。
政策調(diào)控措施對抑制房價(jià)上漲的效果并不明顯。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的8月房價(jià)指數(shù)，指數(shù)同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)（北京、上海、廣州、、南京、沈陽、福州、長沙。這10個(gè)城市目前來看，完成年內(nèi)的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)可以說非常困難。
在此背景下，對日漸升溫的重點(diǎn)城市土地市場，政府調(diào)控政策是繼續(xù)微調(diào)放松還是轉(zhuǎn)向從嚴(yán)？當(dāng)前地王頻出是否會影響土地市場的走勢？
張宏偉認(rèn)為，從短期來看，相關(guān)部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過快上漲，但是這只能說是治標(biāo)不治本的措施，要想根本解決地價(jià)過快上漲的局面，應(yīng)該建立起土地市場的長效性調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定土地市場價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。
2011年，房地產(chǎn)市場開始實(shí)施限購、限貸政策，一度導(dǎo)致市場需求被壓抑，房價(jià)出現(xiàn)了第一次上漲趨勢，部分地方政府因?yàn)闃鞘姓{(diào)控導(dǎo)致的土地財(cái)政收緊，2012年出現(xiàn)部分調(diào)控措施放松的現(xiàn)象。
2013年三月份出臺了“國五條”，但是從目前市場情況看，“國五條”力度減弱，大部分樓市依然延續(xù)之前的市場走勢，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價(jià)依然慣性上漲。