姚女士稱她已經(jīng)退休，想給自己找個社區(qū)綠化、水景好，方便自己晨練、休閑的房子。在多方考查后，最張選擇了涇渭上城的聯(lián)排別墅。之所以選擇這里，主要是看重涇渭上城一直對外宣傳的較大的綠化面積、社區(qū)水景公園、以及開發(fā)商承諾的買房送車位等。在姚女士傾盡所有積蓄，又貸款55萬買房之后，想著可以好好的親近大自然、安心養(yǎng)老。
姚女士稱涇渭上城交房還算按時，驗房也沒有出太大的問題。交房時她家房子附近的規(guī)劃有水景公園的地方挖了一個大坑，姚女士以為是在建水景公園，也就沒有在意太多。等再次到現(xiàn)場看房子的時候，本來規(guī)劃水景公園的地方突然冒出來一幢樓，水景公園化成泡影，同時她所買房子門前本來規(guī)劃的綠化帶變成了社區(qū)馬路。另外買房時開發(fā)商承諾贈送的車位，姚女士根本就沒有找到想象中的獨立停車位。找到物業(yè)交涉一番后，物業(yè)勉強同意給姚女士劃出一個固定地上停車位，不過每月要交一定的停車費。
面對這一切，姚女士感到很氣憤。在和開發(fā)商多次交涉后，開發(fā)商給出三種解決方案：1、按原價退房；2、在社區(qū)內(nèi)給姚女士重新?lián)Q套房子；3、給姚女士一定的補償。但姚女士認為自己所買的房子已經(jīng)升值，按原價退房明顯不劃算。由于姚女士看重的是社區(qū)水景公園和綠化，現(xiàn)在水景公園沒了，綠化又少了很多，換房子也不能解決什么問題。現(xiàn)在姚女士打算要求開發(fā)商給予一定的補償，但對于補償金額，姚女士也沒有主意。另外買房的購房合同上，也沒有涉及景觀綠化、水景公園、贈車位等約定，更沒有相關(guān)的違約條款。
所以姚女士想咨詢下，遇到這種情況，有沒有一個更好的處理方案？如果要讓開發(fā)商給予補償，那補償金額應(yīng)該如何確定？
陜西許小平律師事務(wù)所楊俊芳律師解答：對于原來開發(fā)商承諾的景觀綠化、水景公園等規(guī)劃條件，購房合同中沒有明確的約定，購房者可以試著搜集一些當初購房時開發(fā)商發(fā)給購房者的宣傳彩頁、樓書等，看上面是否有相應(yīng)的承諾、說明等。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。
對于違約責任，商品房買賣合同有明確約定的，一般要按合同約定來執(zhí)行。合同中沒有約定的，可以根據(jù)合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，但一般最高不能超過合同總金額的30%。（大秦房產(chǎn)）