專家認(rèn)為，公租房的租金成本優(yōu)勢(shì)應(yīng)該通過(guò)延長(zhǎng)出租年限來(lái)逐步體現(xiàn)。“我們的測(cè)算表明，當(dāng)出租年限高于30年時(shí)，達(dá)到盈虧平衡的租金要求就明顯降低。政府應(yīng)該創(chuàng)造條件鼓勵(lì)一部分非營(yíng)利性社會(huì)資本去長(zhǎng)期持有和運(yùn)營(yíng)公租房項(xiàng)目。”陳杰說(shuō)。
在保障性住房大規(guī)模建設(shè)時(shí)期，需要同步推進(jìn)法律體系建設(shè)，避免留下隱患
經(jīng)過(guò)十多年的探索，尤其是近5年的大規(guī)模建設(shè)，我國(guó)以廉租房、經(jīng)適房、公租房為主要形式，“低端有保障，中端有支持”的住房保障政策框架日趨清晰。在總結(jié)巨大成就的同時(shí)，國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，不應(yīng)回避的一個(gè)事實(shí)是，保障房亟待立法支持。
采訪中，相關(guān)專家和基層干部表示，面對(duì)高房?jī)r(jià)背景下越來(lái)越大的保障壓力，必須實(shí)現(xiàn)保障房規(guī)劃、建設(shè)、分配、管理等方面的規(guī)范化，確保保障房民生保障功能的最大化。既要明確各級(jí)政府在推進(jìn)住房保障工程中的責(zé)任，又要規(guī)范以往保障房分配、運(yùn)營(yíng)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中存在的種種混亂局面。
多環(huán)節(jié)面臨無(wú)法可依
記者在江蘇、甘肅、江西、北京等多地采訪了解到，各地在近幾年的大規(guī)模保障房建設(shè)中，出臺(tái)了一系列地方配套政策，初步形成了各具特色的保障房地方政策體系。但是另一方面，由于缺少國(guó)家層面的保障房法律，各地政策目標(biāo)偏差大，一些需要強(qiáng)力推進(jìn)的領(lǐng)域也缺少法律的有力支撐。
一是各地對(duì)“住有所居”理解不同，指標(biāo)考核缺失。江蘇省住建廳副廳長(zhǎng)彭向峰表示，“住有所居”究竟是指有房住，還是擁有產(chǎn)權(quán)住房，是當(dāng)前一大爭(zhēng)議。有的地方已停建經(jīng)適房，有的地方仍以建產(chǎn)權(quán)房為主，有的地方采取“先租后售”的做法，還有的地方用貨幣化補(bǔ)貼。各地雖然大規(guī)模建設(shè)保障房，但是沒(méi)有一個(gè)指標(biāo)考核體系。而對(duì)于經(jīng)適房存廢的爭(zhēng)論，讓地方左右為難。
二是銀行業(yè)將保障房項(xiàng)目等同于商品房項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士反映，當(dāng)前銀行業(yè)對(duì)保障房的資金支持還停留在口頭上，央行、銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)支持文件幾乎是“一紙空文”。保障房項(xiàng)目貸款利息高、規(guī)模小，缺少法律的強(qiáng)力推進(jìn)。
三是分配環(huán)節(jié)信息采集難和違規(guī)成本低。常州市房管局局長(zhǎng)孫勇說(shuō)，公平分配是保障房的生命線，但是分配環(huán)節(jié)還沒(méi)有法律定義。比如保障房申請(qǐng)，現(xiàn)在申請(qǐng)戶的收入信息主要還是來(lái)自民政部門的工資記錄，缺少公安、稅收、工商、社保、金融、證券等部門的信息聯(lián)動(dòng)，房管部門不可能獲取這些信息。
孫勇舉例說(shuō)，今年常州采取社會(huì)化籌措房源的辦法，廉租房申請(qǐng)戶一下子減少了500多戶。原因在于，很多申請(qǐng)戶聽(tīng)說(shuō)是社會(huì)上的舊房源，就放棄了申請(qǐng)。由此可見(jiàn)申請(qǐng)者“水分”很大。這與虛假申報(bào)、轉(zhuǎn)租牟利、惡意占用等行為，缺少法律處罰直接相關(guān)。
四是保障房小區(qū)后續(xù)管理與服務(wù)隨意性大。有的小區(qū)物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期收不齊，社會(huì)化的物業(yè)管理公司不愿意來(lái)，導(dǎo)致小區(qū)管理混亂。有的地方重建設(shè)、輕管理，建好后就甩手給了街道，街道沒(méi)有固定資金投入，影響到保障對(duì)象的生活質(zhì)量。
國(guó)外住房保障法律值得借鑒
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民介紹，上個(gè)世紀(jì)，伴隨著工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、韓國(guó)等20多個(gè)國(guó)家先后頒布了住房總體綱領(lǐng)和基本制度設(shè)計(jì)的《住宅法》，涉及住房開發(fā)、土地使用、交易租賃、中低收入住房保障等單項(xiàng)住宅法規(guī)更是數(shù)不勝數(shù)。
劉衛(wèi)民說(shuō)，各國(guó)都將保證公民“居住權(quán)”作為住房立法第一要義和核心目標(biāo)。例如，德國(guó)在《民法》中規(guī)定，保障公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現(xiàn)。法國(guó)在《可抗辯居住權(quán)法案》中，承諾基本實(shí)現(xiàn)人人有房住，如果困難群體住房申請(qǐng)得不到滿足，則可向行政法院提起訴訟。